文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日(rì)召开的全国住(zhù)房和(hé)城乡建设工(gōng)作会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试(shì)点现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售(shòu)制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对购(gòu)房者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没(méi)实力的(de)别建了(le)，不能把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的(de)最大保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推动(dòng)城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如(rú)果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能(néng)实(shí)现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预(yù)售(shòu)制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预(yù)售制对购房者(zhě)非常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一(yī)般(bān)为(wèi)两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行(xíng)利(lì)息，还要(yào)承担(dān)延(yán)迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能(néng)交房的风险。从行业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目(mù)搁置(zhì)等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样(yàng)有助于落实(shí)中央房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于(yú)保障购房老百姓权益、有助(zhù)于(yú)房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取消(xiāo)预售制(zhì)度？预售制度(dù)怎么(me)来的？国外(wài)什(shén)么情(qíng)况？简单科普一(yī)下(xià)：商品房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房，是(shì)一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实(shí)，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发达(dá)国家一般有(yǒu)严格的(de)监管保障措(cuò)施，开发商在(zài)项目获得(dé)政(zhèng)府(fǔ)批准后(hòu)才(cái)可以开始销(xiāo)售，买家在购买期(qī)房后(hòu)并非像(xiàng)中国一样(yàng)在支付完首付(fù)款(kuǎn)后从银(yín)行一(yī)次性贷款支付(fù)剩(shèng)余全部房款，而是根据开(kāi)发(fā)商(shāng)工程(chéng)进度在完全交房(fáng)前(qián)进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格(gé)的资金监管、分期支(zhī)付以(yǐ)及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一(yī)定会触发风险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所以不如借机(jī)取消(xiāo)预售制度，以后(hòu)改为现房(fáng)销售。客观讲预(yù)售制(zhì)度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复市场信心和(hé)房地产长效机制。这是个(gè)技术(shù)活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和(hé)居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不(bù)是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是(shì)所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极大的(de)提升(shēng)开(kāi)发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也(yě)不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现房(fáng)销售(shòu)是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安(ān)、行(xíng)业企业健(jiàn)康发展的重大(dà)措施(shī)。在当前的情况(kuàng)下(xià)，取消预售(shòu)制要(yào)结(jié)合稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金(jīn)融支持(chí)当期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中心参(cān)与财(cái)税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过长期系统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参考后来形成(chéng)的专(zhuān)著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求(qiú)大、供给量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付(fù)

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未(wèi)推(tuī)行(xíng)公共房屋(wū)制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其(qí)他临(lín)时住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力(lì)才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题。针对这一系列问(wèn)题，不(bù)少地产商开始探(tàn)求(qiú)新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数量有(yǒu)所增加，开(kāi)发商资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和(hé)多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对(duì)于商品流通(tōng)、资金(jīn)周转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法加(jiā)快自身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发(fā)售(shòu)楼说明书，上有(yǒu)文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的(de)地(dì)势环境、建筑(zhù)材料、分层(céng)价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的(de)分(fēn)期(qī)付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的(de)建(jiàn)造和销售，也(yě)解决了制造商的资(zī)金问题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在当(dāng)时可(kě)谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模(mó)式成为(wèi)当时中国香港房(fáng)地(dì)产市场的一大(dà)特色，纵观中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式高(gāo)效率地(dì)解决了(le)核(hé)心的住房供不应(yīng)求(qiú)的问题(tí)，使房市发展进(jìn)入新(xīn)阶(jiē)段(duàn)。

　　预(yù)售楼花(huā)模(mó)式(shì)推动了中(zhōng)国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机(jī)制，促进市场健(jiàn)康发(fā)展。例(lì)如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的一(yī)个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费(fèi)用(yòng)超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对(duì)于预售楼花制度的监管，即(jí)要求(qiú)开发(fā)商在预(yù)售前，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经全(quán)部支付，还要证明自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和(hé)建(jiàn)筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金(jīn)，中国(guó)香港要求律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模(mó)式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九(jiǔ)十年(nián)代，中国(guó)内地面临住房需求大和供(gōng)给量(liàng)短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度(dù)。建国以来(lái)，中(zhōng)国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前(qián)期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房(fáng)基(jī)础等城市化配套问题，才能进一步(bù)推进城市化。但当时推行的是(shì)“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一(yī)分配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利(lì)分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房制(zhì)度也(yě)出现了(le)分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再(zài)适用于(yú)当时的国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会(huì)缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香(xiāng)港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无疑是(shì)对(duì)内地(dì)房地产市(shì)场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预(yù)售商品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大(dà)力支持国内房地产市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进(jìn)一步深化城镇住房制(zhì)度(dù)改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿(cháng)实物(wù)分(fēn)配，逐步实行住房分配货(huò)币(bì)化、住房(fáng)供给商品化(huà)、社会化的住(zhù)房新(xīn)体制，从计划经济下(xià)的福利分房转向市场经济(jì)的商品房。房(fáng)地产市场(chǎng)采用预售制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖期房(fáng)，解(jiě)决了房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时间周期长的两(liǎng)大难题，开发商(shāng)以预售款撬(qiào)动下一(yī)个(gè)项目的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模(mó)式(shì)，住房(fáng)供(gōng)应(yīng)速度(dù)加快。自此中国内地开(kāi)始(shǐ)房(fáng)改货币化，中国人民银(yín)行等多(duō)方(fāng)迅速出台相(xiāng)关的信贷(dài)政(zhèng)策，支持(chí)购(gòu)房者，极大作用推动(dòng)了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国内地的(de)商品(pǐn)房预售制(zhì)度(dù)。预售制的初(chū)衷是为了(le)缓解房(fáng)企资金压力，加(jiā)快城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业(yè)将正在建设中的房屋预先(xiān)出售给购(gòu)房者，由购房者支付定金或房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在(zài)中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预售流(liú)程(chéng)为：房地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订(dìng)商(shāng)品房买卖合同-进行备(bèi)案登记(jì)和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者(zhě)需(xū)要一(yī)次性付(fù)清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能(néng)已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度(dù)付款有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国(guó)内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的(de)最主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回(huí)笼周(zhōu)期(qī)，同时增加市(shì)场(chǎng)商品房供应，推(tuī)动了(le)城镇化发展进(jìn)程(chéng)。预售制在过去(qù)20多年对中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产市场的稳步(bù)发(fā)展(zhǎn)起到(dào)了重要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快速发(fā)展阶段的(de)资金需(xū)求，也提高(gāo)了居民居(jū)住水平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居(jū)民(mín)从筒(tǒng)子(zi)楼(lóu)住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房(fáng)事(shì)业取(qǔ)得巨(jù)大进步，数十年时间走完发(fā)达国家几百年城镇化(huà)路程(chéng)。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区(qū)面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已成为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中国内地房地产行业的(de)发(fā)展。中国内地房(fáng)地产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业(yè)各(gè)项指(zhǐ)标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的(de)快速发(fā)展，房地产企(qǐ)业从无(wú)到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中国内(nèi)地经济(jì)高(gāo)增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下(xià)游(yóu)产业链特别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产(chǎn)业增加(jiā)值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的(de)带动最(zuì)为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道(dào)，从(cóng)房地产贷(dài)款占银行(xíng)各项(xiàng)贷款余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信(xìn)托等(děng)通道(dào)业务，占比超过(guò)三分之一。从房(fáng)地产(chǎn)融资(zī)存量占(zhàn)社(shè)融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应(yīng)渠道，根(gēn)据(jù)我们的(de)《中国(guó)住房市(shì)值测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房(fáng)市(shì)值(zhí)占股债房市(shì)值的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与股债房(fáng)市值的比(bǐ)例较高，主要(yào)是因为住(zhù)房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育(yù)尚不(bù)成(chéng)熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房等风(fēng)险。另外，购房者(zhě)和开(kāi)发商之(zhī)间(jiān)的(de)购(gòu)房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独(dú)立(lì)的合同(tóng)关系，如(rú)果开(kāi)发商发生违约，购房者(zhě)只(zhǐ)能根据(jù)购房合(hé)同向开(kāi)分分合合的爱情能长久吗，分分合合的爱情是真爱吗发(fā)商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银(yín)行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承(chéng)担的风(fēng)险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下(xià)行(xíng)周(zhōu)期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放(fàng)方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资(zī)金链断(duàn)裂等一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经从银行获(huò)得房(fáng)款，如(rú)果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个(gè)字那就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱(qián)付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中(zhōng)明确规定了(le)开发企业预售商品(pǐn)房(fáng)所得款项应(yīng)当用于有关的工程(chéng)建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全(quán)国并(bìng)没有统一的预售资金监(jiān)管规定(dìng)，各地实行“一(yī)城(chéng)一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥(féi)等(děng)城市则(zé)按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积或者项(xiàng)目工(gōng)程总额(é)报价(jià)计(jì)算重点(diǎn)资(zī)金(jīn)。而(ér)事实是，不少购房款未进(jìn)入监管账(zhàng)户、或(huò)进入监管账户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没(méi)有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么(me)，监管账户资(zī)金如何被挪走的(de)？实际上，在(zài)过(guò)去房地产大开发时(shí)代的高周转背景下，抽(chōu)调(diào)预售(shòu)款监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程(chéng)建设名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式(shì)套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆，这样(yàng)做提供了资(zī)金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环(huán)高周转模(mó)式(shì)，但一定程度上把风险甩给(gěi)了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对(duì)于(yú)购房(fáng)者(zhě)预付资金，一(yī)般设(shè)有(yǒu)定金或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求(qiú)购房(fáng)者支付的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款支付(fù)方式(shì)：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按(àn)工程进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一(yī)是按工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发(fā)放(fàng)，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商品房(fáng)提供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在(zài)商品房(fáng)出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量(liàng)的保障有两种方式，一是(shì)期房由政(zhèng)府或(huò)第三方验收合格并提供验(yàn)收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是(shì)开发商为购房者提供一(yī)定的保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前(qián)预售资(zī)金第(dì)三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金一定期(qī)限内(nèi)无(wú)条(tiáo)件返还(hái)，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付(fù)首(shǒu)付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金(jīn)由(yóu)第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例(lì)一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数据(jù)，2021年美(měi)国平(píng)均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交付(fù)后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为(wèi)防止开(kāi)发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及(jí)首付(fù)款由第(dì)三方公证(zhèng)行(xíng)或产(chǎn)权保险公(gōng)司(sī)的信托账户(hù)监管。如果(guǒ)开发商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在(zài)房屋(wū)建设(shè)过程中的(de)资金全部来自银行，银行根(gēn)据工(gōng)程进度向开发(fā)商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金(jīn)直(zhí)接损害银行利(lì)益，银行(xíng)有充分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时(shí)需取得(dé)由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零首付(fù)购房，房款按建造工期进度(dù)支(zhī)付，按(àn)揭按工期(qī)放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德(dé)国开发(fā)商在项目获(huò)批后(hòu)即可(kě)预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的(de)定(dìng)金并(bìng)进(jìn)行预(yù)约公(gōng)证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任何原(yuán)因(yīn)不能购买，定金按(àn)照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者需支付(fù)公证费和土地交易税(shuì)，分别为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购(gòu)房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德国没有规(guī)定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也(yě)采取按工期支(zhī)付房(fáng)款的制度，一(yī)般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付(fù)节点(diǎn)可(kě)分为公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地(dì)板完工、全部(bù)完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付(fù)房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司(sī)针对(duì)期房设计(jì)了两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房(fáng)产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内(nèi)容确(què)认无(wú)误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发(fā)商出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由保险公(gōng)司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，但是交(jiāo)房前(qián)付款比例相对较(jiào)低，一般会在合(hé)同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前付(fù)款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产(chǎn)公(gōng)证公司的(de)检验(yàn)验收后才(cái)能交付(fù)，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金(jīn)监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工(gōng)程进度、支付(fù)相(xiāng)关款项(xiàng)过程中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在进入开发(fā)商账户前经过(guò)两道关口，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还定价(jià)并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律空白，社(shè)会上“一房(fáng)二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出台(tái)《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面，根据日(rì)本《宅地(dì)建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支(zhī)付定金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分(fēn)，法(fǎ)律要求开发商必须(xū)完成定金保全措施才可预售。什么是定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同(tóng)时(shí)，开发(fā)商向金融机构或指定保证(zhèng)机构或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)机(jī)构签订定金保(bǎo)证委托合(hé)同，设(shè)置(zhì)购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付的购房款也(yě)受该措(cuò)施保护。若开发商倒(dào)闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公(gōng)司兑(duì)付(fù)，同(tóng)时，开(kāi)发商(shāng)需(xū)向购房者赔付(fù)违(wéi)约(yuē)金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，交(jiāo)房前只需支付最多(duō)不(bù)超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)即可(kě)向银行(xíng)申请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期(qī)房(fáng)购房(fáng)者(zhě)违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有(yǒu)资(zī)金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加坡开(kāi)发商(shāng)有统(tǒng)一的选购(gòu)权合同(tóng)以及订(dìng)金返(fǎn)还(hái)机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支(zhī)付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向(xiàng)银(yín)行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商(shāng)条例》对(duì)期房付款流程做(zuò)了统一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付(fù)节点(diǎn)一般为合(hé)同(tóng)签订(dìng)后、地基完(wán)工(gōng)、框架完(wán)工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月(yuè)供在此过程(chéng)中随着放(fàng)出贷款的(de)增(zēng)加而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者(zhě)的(de)订金与付款会(huì)存(cún)入银行(xíng)专(zhuān)门的项(xiàng)目资(zī)金账户，账(zhàng)户资(zī)金提(tí)取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋(wū)保修(xiū)期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了(le)政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和(hé)改善型需求的(de)支(zhī)持力度，长短兼(jiān)顾(gù)妥善(shàn)应对局(jú)部停贷(dài)现(xiàn)象，重(zhòng)点是(shì)保交楼(lóu)保(bǎo)复工保民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力(lì)的金(jīn)融工具(jù)支持。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在(zài)起，对还在正常运(yùn)转的房(fáng)企包括民(mín)营(yíng)企业，加大支持力度，由(yóu)优质房(fáng)企牵头并购(gòu)重(zhòng)组整(zhěng)个(gè)行业，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂性和(hé)人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复(fù)工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是(shì)推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违约后定(dìng)金保护机制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购(gòu)房者定(dìng)金安全。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供充分的保障(zhàng)。余款支付(fù)环节，建立按工程进度(dù)付款机(jī)制或(huò)交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房(fáng)者(zhě)的权益。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入(rù)独立(lì)于(yú)开发(fā)商、银行(xíng)的第三方资金(jīn)监管机构，或(huò)由政府相关部门直(zhí)接监管，以此防(fáng)止资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商应对(duì)房屋质量(liàng)问题全权负(fù)责、免费(fèi)维修(xiū)，购房者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)是大势所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这样将极大的(de)提升开发商(shāng)的建筑质量(liàn分分合合的爱情能长久吗，分分合合的爱情是真爱吗g)，实(shí)现良币驱逐劣币。

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